واصلت أسعار عقارات دبي السكنية الارتفاع للربع الحادي عشر على التوالي فيما حافظت نخلة جميرا على مكانتها كأغلى سوق للشقق السكنية، وفقاً لدراسة أجرتها نايت فرانك.
خلال الربع الثالث من عام 2023، ارتفع متوسط أسعار العقارات السكنية بنسبة 5%، لتصل الزيادة التراكمية إلى 30% منذ الربع الأول من عام 2020، على الرغم من أن الأسعار لا تزال أقل بنسبة 7% من ذروة عام 2014، وعلى أساس سنوي أظهرت الأسعار ارتفاعاً ملحوظاً بنسبة 19%.
وعلّق فيصل دوراني، الشريك ورئيس قسم الأبحاث في منطقة الشرق الأوسط وشمال إفريقيا «بينما نقترب من السنة الرابعة من هذه الزيادات المتتالية في الأسعار في دورة السوق الثالثة، تظل الأسواق الرئيسية في دبي محطاً للأنظار وتمثل 4.8% من إجمالي قيم الصفقات التي تمت خلال الأشهر التسعة الأولى من عام 2023».
أما في ما يتعلق بقطاع الفلل، فقد شهدت الأسعار في دبي زيادة بنسبة 4.5% بين شهري يونيو حزيران وسبتمبر أيلول، حيث بلغ أعلى متوسط سعر 1580 درهماً إماراتياً للقدم المربعة، وتمثل هذه الزيادة ارتفاعاً بنسبة 18% مقارنة بالعام السابق وبنسبة 57% منذ الربع الأول لعام 2020.
عقارات دبي الجاهزة ما زالت بالصدارة
أظهرت الإحصائيات أن 51% من الصفقات التي تمت بين الربعين الأول والثالث كانت عبارة عن مبيعات في السوق الثانوية، ما يعكس النسبة الكبيرة من المشترين النهائيين والباحثين عن منازل ثانوية في دورة السوق الحالية.
في هذا السياق، يقول نيك كاندي، الرئيس التنفيذي لشركة كاندي كابيتالز: «حالياً، لا تزال أسعار العقارات في دبي معقولة مقارنةً بالمدن العالمية الأخرى، وأعتقد أنه سيكون هناك نمو كبير في الأسعار على مدى السنوات الخمس المقبلة وما بعدها».
ومع زيادة حجم المعروض العقاري خلال فترة العام إلى العام ونصف العام الماضية، واستجابة المطورين للطلب المستقر والمستدام على المنازل، فإن عدد المنازل المبيعة في السوق يشهد ارتفاعاً ملحوظاً، وفقاً لما ذكرته نايت فرانك، كما بلغ إجمالي مبيعات العقارات قيد الإنشاء خلال التسعة أشهر الأولى من هذا العام 100 مليار درهم، بينما بلغت مبيعات المنازل الجاهزة 104.9 مليار درهم.
المناطق الأفضل أداءً
بعد استعراض دقيق للمناطق ذات الأداء الأفضل، يتضح من تحليل نايت فرانك أن الشقق في منطقة جنوب دبي شهدت واحدة من أقوى معدلات النمو، حيث ارتفعت الأسعار بنسبة 73% خلال الـ12 شهراً الماضية.
تأتي في المرتبة التالية أبراج بحيرات جميرا (67%) ومدينة جميرا ليفنج (أم سقيم الثالثة) (37%)، بأسعار تقدر بنحو 1150 درهماً إماراتياً، و1780 درهماً إماراتياً، و2860 درهماً إماراتياً على التوالي.
علاوة على ذلك، تواصل نخلة جميرا الحفاظ على مكانتها باعتبارها أغلى سوق للشقق السكنية، حيث تبلغ الأسعار 3390 درهماً إماراتياً للقدم المربعة، والجدير بالذكر أن كلتا السوقين الفرعيتين في نخلة جميرا ومنطقة أم سقيم الثالث شهدتا تجاوز أسعارهما مستويات الربع الأول من عام 2020 بنسبة 122% و100% على التوالي.
كما سجلت جزر جميرا زيادة بنسبة 65% في أسعار الفلل في العام الماضي وحده، لتبلغ الآن 2680 درهماً إماراتياً للقدم المربعة، ما يجعلها المنطقة التي شهدت أسرع زيادة في قيمة الفلل، بالإضافة إلى ذلك سجلت الفلل في منطقة جنوب دبي أهم تغير ربع سنوي في الأسعار، حيث ارتفعت بنسبة 33% خلال الربع الثالث.
توقعات 2024
ونشرت نايت فرانك أيضاً توقعاتها السنوية للسوق لعام 2024، واعتمدت في توقعاتها على أربعة من العوامل الأساسية التي أثرت على أسعار العقارات في دبي خلال دورة السوق هذه.
تتضمن هذه العوامل حجم الصفقات، وزيادة الطلب على العقارات الجاهزة، والنسبة العالية من المشترين النقديين، بالإضافة إلى قيود العرض.
وقال دوراني «بعد مرور 12 شهراً على أول توقعات نايت فرانك لسوق العقارات السكنية الفاخرة في دبي، أثبتت التوقعات لعام 2023 دقتها؛ فقد شهدت السوق الرئيسية في دبي، والتي تشمل أحياء نخلة جميرا وتلال الإمارات وجزيرة خليج جميرا، نمواً في الأسعار بنسبة 15.9% خلال الـ12 شهراً حتى نهاية سبتمبر 2023، ما يضعنا على المسار الصحيح لتحقيق النسبة المقدرة 13.5% والتي توقعناها في هذا الوقت من العام الماضي، وفي عام 2024 نتوقع زيادة بنسبة 5% في القيم الأولية، في حين من المتوقع أن تنمو السوق العقارية بنسبة 3.5%».
في حين أن هذا قد يبدو، ظاهرياً على الأقل، بمثابة انخفاض كبير في نمو الأسعار الأساسية بنسبة 44.4% المسجلة في عام 2021، إلا أنه مجرد انعكاس لبعض النمو الاستثنائي في عام 2021 الذي يسير ببطء في انحساره على مدى الـ12 شهراً الماضية من توقعاتنا.
هيمنة الشراء نقداً
ولا يزال الشراء نقداً يهيمن على السوق، حيث يمثل هؤلاء المشترون نحو 80% من حجم المعاملات في الربع الثاني من عام 2023، وقد ساعد ذلك في عزل السوق عن تأثير ارتفاع تكاليف الاقتراض وساهم في تحقيق مبيعات قياسية في عام 2023.
في حين وصلت نسبة المعاملات النقدية إلى أعلى مستوى لها على الإطلاق بنسبة 82.4% خلال النصف الأول من عام 2023، وهناك احتمال أن يفكر العديد من المشترين في إعادة التمويل في المستقبل.
ومن المتوقع أن يصل عدد سكان المدينة المتزايد إلى 7.8 مليون نسمة بحلول عام 2040، وسيتطلب ذلك زيادة كبيرة في التطوير السكني.. ويتجلى هذا بشكل خاص في الأسواق الرئيسية، حيث يوجد 368 منزلاً فقط قيد الإنشاء حالياً، ما يشير إلى احتمال ارتفاع الأسعار مقارنة بالسوق السائدة.
